湖北省關于進一步做好城鎮老舊小區改造工作的實施意見

湖北省住房和城鄉建設廳

 

關于進一步做好城鎮老舊小區改造工作的實施意見

 

鄂舊改字〔2023〕1號

 

各市、州、直管市和神農架林區城鎮老舊小區改造工作協調推進小組：

 

《省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（鄂政辦發〔2021〕19號）印發以來，各地強化措施、積極實踐，解決了一大批群眾關心的急難愁盼問題，涌現出以“當陽模式”為代表的一些好經驗、好做法。為加強典型經驗的復制推廣，不斷提高老舊小區改造工作質量和水平，提出如下實施意見。

 

一、學習當陽經驗，整體推進模式升級

 

（一）完善改造模式。按照“體檢查病、連片改造、系統治理”的原則，統籌資金及管理需求，通過“片區化”整合，形成規?；母聠卧?，整體推進老舊小區改造。對標完整社區建設標準，采取大片區統籌平衡、跨區域組合平衡及小片區自平衡等方式，整合一定區域內公共空間、存量資源等，實施片區化改造、街區化更新、規?；洜I、市場化運作，提升空間利用效率，消除各類安全隱患，完善和提升小區功能，激發老舊城區活力。

 

（二）優化融資模式。通過“市場化”方式，建立資源、資本、資金轉化循環渠道，實現項目可持續運營和收支平衡，滿足金融機構授信條件。統籌市政公用、物業管理、經紀租賃、停車場、充電樁、戶外廣告等經營性收入，以及改造拓展空間后形成的新增資產作為還款來源，對接金融機構長周期、低利率融資產品。支持專業化公司參與養老、撫幼、助餐等服務設施和供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施建設和后續運營。

 

（三）創新運營模式。按照“借、用、營、還”一體化運作模式策劃項目、爭取資金、推進建設、運營管理。通過“平臺+專業企業”模式吸納社會資本參與，推動存量資源利用、規?；脑?、專業化運營、規范化管理。引導社會資本采取“大物業”模式，統籌整合、成片接管老舊小區物業，形成規模經營效益。通過“智慧化”賦能，依托物聯網、云計算、大數據和人工智能等技術，打造城市運營服務平臺，打通供給和需求，整合片區資源，優化公共服務運營，增加項目經營性收入。

 

二、“留改拆”并舉，全面提升工作質效

 

（一）轉變改造理念。堅持人民城市人民建、人民城市為人民，實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴控大規模拆除增建。探索可持續更新改造模式，優化既有空間環境，提升住宅使用功能，保護具有歷史文化價值的街區、建筑及其影響地段的傳統格局和風貌，推進歷史文化遺產活化利用，保護老城區尺度與溫度，延續特色風貌，保留城市記憶。

 

（二）探索拆改結合。根據居民意愿，按照宜拆則拆、自愿有償、規劃補缺的原則，依法拆除違法建設、D級危房、權屬主體有意愿的老舊閑置房屋等，通過補建、購置、置換、租賃、改造及推廣“社區盒子”等方式，統籌完善社區(小區)黨群服務中心(站)、社區養老等公共服務設施。涉及居民安置的，可采取異地安置方式。整合加裝電梯、室內裝飾、綠色建材等行業資源，為存量住房更新改造提供“一站式”服務。

 

（三）解決突出問題。堅持先治理、后改造，建立完善體檢評估機制，系統治理老舊小區基礎設施、公共服務、物業管理等短板。在改造方案中應重點明確公共服務設施配置與運營方案，明確強制性和引導性內容，探索建設社區服務綜合體，統籌利用社區內各類存量房屋資源、“社區盒子”等裝配式模塊，突出“一老一幼”的出行、照料、助餐服務，完善教育、醫療、養老、托育、物流、體育健身、文化服務、商業服務、基層治理等各類設施配置。加快推進老舊小區公共空間適老化改造及無障礙環境建設，探索適老住房建設。推進既有住宅加裝電梯“應裝盡裝”，探索建立低樓層住戶利益補償機制。

 

三、強化政策支持，系統構建支撐體系

 

（一）統籌各類資金。統籌中央補助資金、部門專項資金、財政配套資金、地方政府債券等，用于老舊小區改造。落實產權單位、專營單位出資責任，引導居民通過個人出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益、使用住房公積金以及投工投勞等方式，合理分擔改造投入。支持提取住房公積金用于房屋本體改造、適老化改造、加裝電梯、補充房屋維修基金等需居民承擔的改造內容。根據財政部、住建部《中央財政城鎮保障性安居工程補助資金管理辦法》（財綜〔2022〕37號），補助資金根據支持內容不同，可以采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用，吸引社會資本參與城鎮保障性安居工程投資建設和運營管理。對于符合條件的城鎮老舊小區改造項目申請地方政府債券資金，在限額內予以積極轉貸支持。

 

（二）加大金融支持。金融機構要加大對老舊小區改造信貸支持力度，開發有針對性的金融產品，在貸款額度、利率定價、擔保方式等方面給予差異化政策支持。通過整體授信方式向實施主體投放更長周期、更低利率的融資貸款，適當設置還款寬期限，緩解項目前期還款壓力。允許實施主體以未來現金流、相關設施未來收益作為還款來源。

 

（三）加強用地保障。住建、發改、自然資源等部門要加強服務指導，建立“綠色通道”，簡化審批手續，對列入年度計劃的項目，相關許可手續在提供要件基礎上可容缺受理。對不符合規劃但確需進行老舊小區相關改造的，加強與國土空間規劃的銜接，依法依規統籌解決。因實施城市更新提升城市功能和品質需要的，可依法依規嚴格按照程序辦理土地用途變更手續。各地可探索資源整合利用機制并出臺相關土地支持政策，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區與周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在使用期限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質手續。增設服務設施需辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法依規積極予以辦理。支持各地推進城鎮老舊小區改造與城市更新、城鎮低效用地再開發、城鎮全域國土綜合整治相結合，探索試點以預供地方式實施供地。利用依法拆除騰出空間改造建設各類設施的，可不增收土地價款。根據《省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（鄂政辦發〔2021〕19號），在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

 

四、堅持市場導向，建立健全參與機制

 

（一）發揮政府作用。各地要加強引導和統籌，盤活存量資源與可運營公共資源資產，提高公共服務水平和資源利用效率。加強政府信用體系建設，保障市場主體合法權益。住建、發改、市場監督與相關行業主管部門要加強對城鎮老舊小區改造經營性項目的跟蹤服務，提供便利條件，規范收費行為，維護價格秩序，保證合理水平。

 

（二）培育市場主體。鼓勵社會資本作為實施主體，允許將老舊小區存量資產依法授權給項目實施主體開展經營性活動，采取“改造+運營服務”一體化的市場運作模式，積極培育、引入綜合集成運營商和托育、養老、社區商業等專業服務運營商，以居民需求為導向，提升運營品質和活力?？茖W制定市場主體政策扶持與退出機制，對于按照大物業服務模式接管已改造老舊小區的物業服務企業，地方政府可結合自身實際給予一定年限的補助。

 

（三）完善監管機制。各地要健全引入社會資本的監管制度，對社會資本投資、改造和運營進行全過程監管。建立改造評估監測機制，定期對社會資本的服務情況進行評估，總結經驗，持續改進和提升社會資本的服務質量。優化社會資本參與環境，建立健全社會資本進入和退出機制。

 

五、引導多方聯動，持續強化跟蹤問效

 

（一）加強組織領導。各地要加強領導，發揮聯席會議作用，完善工作專班，強化工作機制，細化工作方案，形成“市級謀劃指導、縣級統籌實施、平臺落實資金、街道社區協調、居民群眾參與”的五級聯動機制。各級住建、發改、財政、經信、城管、自然資源、國資、民政、商務、文化、教育、衛生、體育、電力、通信等部門要加強協作、形成合力。堅持黨建引領，充分發揮基層黨組織作用，推進老舊小區黨組織建設全覆蓋。

 

（二）堅持共同締造。廣泛開展美好環境與幸福生活共同締造活動，建立多方參與、溝通順暢的全過程協商共治機制，鼓勵社區和運營主體人員交叉任職。將“成立小區黨組織、多方協商共治、簽訂居民公約、拆除違法建設、出資參與改造、承諾接受后期物業管理并交納費用”,作為申報改造計劃優先考慮的前置條件，并將改造標準與居民出資額、小區公共收益讓渡情況等掛鉤。借助專業設計團隊、社會組織等第三方力量，建立參與式社區規劃制度，發動居民全過程參與改造和后期管理。

 

（三）強化考核監督。各地要強化老舊小區改造督查考核機制，把小區黨組織和業委會組建率、物業管理覆蓋率、社區（小區）綜合服務設施完備率、物業費收繳率以及居民參與度和滿意度，作為老舊小區改造績效考評的重要內容。根據省委、省政府要求，每年對各地工作落實情況和部門支持情況進行考核評估，納入對地方政府目標考核的重要內容；紀檢監察部門將城鎮老舊小區改造納入解決人民群眾急難愁盼問題專項監督工作范圍，強化紀律監督。

 

湖北省城鎮老舊小區改造工作協調推進小組辦公室

 

（湖北省住房和城鄉建設廳代章）

 

2023年4月17日